不動産登記の効力

不動産登記は本来、不動産の権利関係を公示することによって、その不動産について取引関係に入ろうとする第三者に不測の損害が生じないようにするための制度です。

このような制度の目的を実現するために、所有権の移転などの権利変動との関係で登記にどのような意味をもたせるかという点については、二つの考え方があります。

一つは、ドイツ法学での主流の考え方で、売り主・買い主間の意思表示のほかに登記がされて初めて所有権も移転するという成立要件主義（または効力発生要件主義）です。

もう一つは、フランス法学で主流の、所有権は売り主・買い主間の意思表示だけで移転するが、第三者に対抗するためには登記が必要だとする対抗要件主義です。

日本の民法は、フランス法に倣って対抗要件主義をとっています。

登記が対抗要件であるというのは、売り主甲と買い主乙との間では、乙は登記をしなくても自分が所有者であることを主張できますが、甲からその不動産を二重に買い受けた丙のような者に対して、乙は登記をしなければ自分が所有者であると主張することができないことを意味します。